בלוג בעלי מקצוע נועד לתת מידע אמין ואיכותי אודות בעלי מקצוע שונים בישראל, לפני שאנו הולכים לבצע עבודות שיפוץ בבית או להזמין מדביר הביתה עלינו להיות בטוחים שבעל המקצוע שנזמין הוא איכותי ואמין, אנו יכולים להסתמך על מגזינים שונים או על אתרים כמו הבלוג הנוכחי, אנו מסתמכים על המומחים של המקצוענים, של שווה בדיקה ועוד עשרות מומחים לאחר הצלבת המידע אנו מביאים את בעלי המקצוע האיכותיים ביותר בישראל לאתר זה, לנוחיותכם

יום רביעי, 16 בדצמבר 2015

נדל''ן בחו''ל

בעבר, השקעות נדל''ן, ובטח מעבר לים, היו כרוכות באינספור מאמצים וקשיים. המצב הביא לכך שלתחום נכנסו רק האמיצים שבמשקיעים, או לחילופין אלה שהידע הכלכלי שלהם מקיף בהחלט. מאז השתנו הרבה מאד דברים, כאשר התחום הפך לנגיש יותר, גם באמצעות האינטרנט. נכון, עדיין נדמה שצריך אומץ לא מבוטל כדי להשקיע סכומי כסף גבוהים, אך נקודת המוצא היא שרבים מאזרחי ישראל "מן היישוב" יכולים לבצע זאת.

התרחשויות שונות ברמת המאקרו משפיעות על הנכונות של האנשים להשקיע מעבר לים. כשזה נוגע לנדל''ן, ברור כי ה-התרחשות החשובה ביותר היא המשבר הכלכלי הגדול של ארצות הברית משנת 2008. ישראלים רבים זיהו בשינויים שחלו בתחום הזדמנות כלכלית עצומה עבורם, כשלא מעט מהם בחרו בהשקעות מוצלחות שהניבו עבורם רווחי ענק.

למה חשוב לשים לב?

השקעות נדל''ן בחו''ל בכלל, ובארצות הברית בפרט, עשויות להיראות מפתות ומאיימות באותה מידה. על מנת שהצעד הכלכלי החשוב הזה יתבצע על הצד הטוב ביותר, חשוב לבחון היטב את התמונה המלאה. ראשית, המלצה של לא מעט מומחים היא למהר ולבצע את ההשקעה מהר ככל האפשר, לפני עלייתו האפשרית של שער הדולר, או לחילופין ההתאוששות של תחום הנדל''ן, שעלולה להקשות על המשקיעים לגרוף רווחים נאים.

רשימת המשתנים שנדרש להכניס לתוך משוואת ההשקעה בנדל''ן היא, כאמור, רחבה. ההתנהלות ה"בירוקרטית" מול הרשויות בארצות הברית חיונית בכל קנה מידה: זה מתחיל עם פתיחתו של תיק ייעודי ברשויות המס, וזאת על רקע העובדה שהישראלי המשקיע במדינה חייב בתשלום מס בתחומיה. הרשויות בארצות הברית מאפשרים לפתוח תיק מס הכנסה של משקיע שלא מחזיק באזרחות אמריקאית. את התיק ניתן לפתוח באמצעות הגשה של המסמכים הדרושים, יחד עם אימות נוטריוני שלהם ואישור אפוסטיל, אשר גם הוא מספק נוטריון מוסמך.

חובה נוספת היא להגיש דו''ח שנתי לרשויות המס. שימו לב כי נדרש שהדו''ח יהיה כפול, כלומר, המשקיע הישראלי שמבצע את ההשקעה בארצות הברית (כמו בכל מדינה אחרת בעולם) צריך להגיש דו''ח הן מול רשויות המס בישראל והן מול הרשויות במדינת היעד. נקודה מרכזית היא שבחלק מהמקרים, ניתן לשלם מס במסלול קבוע, מה שמונע את הצורך להגיש את הדו''ח גם לרשויות הישראליות.

שיעורי המס בארצות הברית עשויים, כמובן, להשתנות משנה לשנה. החלוקה היא לשש מדרגות מס – 10%, 15%, 25%, 28%, 33% ו-35%, כמו גם לארבע קטגוריות של משקיעים: נשוי המגיש את הדו''ח בנפרד, נשוי המגיש את הדו''ח במשותף, ראש משק בית או רווק. באתרים ייעודיים ניתן לראות את סכומי המס הספציפיים הנדרשים - הם נעים בטווח רחב, שמתחיל מאפס דולרים ועשוי להגיע לסכום של מאות אלפי דולרים.

רכישת נכס בארצות הברית מצריכה תשלום של מס שולי, בגובה של 10% עד 15%, אם כי ניתן לקבל החזרים ופטורים באמצעות תביעה של הוצאות עבור פחת, אחזקת הנכס, ביטוח, דמי ניהול המשולמים לחברה חיצונית בארצות הברית, ריבית עבור המשכנתא ועוד. במצב הדברים הזה, מומלץ לרכוש את הנכס תוך מינוף, מה שעשוי להקטין את תשלום המס שיש לשלם עליו בפועל או אפילו להביא לפטור מלא ממנו.

מס ישראלי על השקעות בחו''ל

כאמור, המשקיע הישראלי נדרש להתנהל גם מול רשויות המס בישראל, שמטבע הדברים יהיו מעוניינות לקבל נתח מסוים מהעוגה. ישנם מספר מסלולי מס, כאשר הראשון שבהם הוא מס שנדרש לשלם בגובה של 15% על גובה כל ההכנסה - ניתן להפחית מכך את הוצאות הפחת, אך לא מעבר לכך. מבחינה מעשית, זהו תשלום מס על ההכנסה שהתקבלה עבור השכרתו של הנכס לאדם אחר לאחר הרכישה שלו. תשלום של מס זה מחושב בנפרד, כך שאין חשיבות לשאלה מהו גובה המס ששולם לרשויות המס בארצות הברית, בהנחה ששולם.

המס הרלוונטי השני הוא מס הכנסה שולי. זהו מס מלא, שמתייחס לשיעור המס שמשלם האדם בישראל. המס עשוי להגיע עד לגובה של 48%, אם כי ניתן לנכות ממנו הן את ההוצאות המוכרות עבור רכישת הנכס והתחזוקה שלו והן את המס שכבר שולם לרשויות בארצות הברית.

אל המשוואה הכלכלית יש להוסיף, כמעט בכל המקרים, את הוצאות הסיוע ושכר הטרחה עבור בעלי מקצוע הלוקחים חלק בתהליך, דוגמת יועצי מס, רואי חשבון, עורכי דין, נוטריוניים וכיוצא בזה, בין אם בישראל ובין אם במדינת היעד. סכומים אלה אמנם מקטינים בשיעור מס את התשואה המתקבלת, אם כי זו עדיין גבוהה מאשר במקרה של השקעות מקבילות בישראל.



אין תגובות:

הוסף רשומת תגובה